自近年来红星美凯龙集团进军中国商业地产领域之后，其覆盖全国的“两年一商业”也被认为是地产圈儿“中国速度”的代表。但是，当其拿下上海闵行区一处“炙手可热”的地块，意图用旗下“爱琴海”商业地产品牌在新上海滩“插旗”时，却罕见的把这条战线拉长到三年，究竟是什么原因让老大哥红星放慢脚步，拒绝大刀阔斧开始“慢工出细活”?近日，上海爱琴海总经理孙晶晶女士，终于为我们揭示了红星美凯龙集团的沪上发展秘辛，用事实验证了引发经济圈围观的中国商业地产新浪潮中隐现的机遇和挑战。

孙晶晶女士拥有丰富的集团管理经验和多年的购物中心管理招商经验，其负责的上海爱琴海购物公园是红星美凯龙在上海的首个项目，在她2010年加入红星美凯龙时，这个庞大的家居巨人正处在转型的关键期。

红星美凯龙剑指地产，进军商业，全新打造“爱琴海”这一中国商业地产黑马品牌。几乎“转瞬之间”，爱琴海品牌MALL已经进驻全国26个大中型城市，并将40个拟进驻城市划归蓝图。而座落于上海这片“商者必争”之热土的“上海爱琴海购物公园”，更是爱琴海品牌形象的风向标，是红星美凯龙商业地产宏伟图卷的点睛之笔，也顺理成章的成为了万国沪上新地标。它地处上海市闵行区吴中路1588号，地铁十号线龙柏新村站上盖，总建筑面积55万㎡，包含24万平方米购物中心、10万㎡环球家居博览中心、9.5万㎡的国际街区、5万㎡的城市生态公园，是国内首个“文化体验商业综合体”。

持续体验与惊喜 红星商业再创新

孙晶晶女士表示，集团对上海爱琴海项目的商业策划可谓煞费多年苦心，众所周知一个商业街区的招商有多成功，首要看“地段”。集团的项目团队对闵行区商业的历史演变、核心构成、人口和产业分布甚至比一些“老闵行人”更了解。这里生活区、高端商务区纵横交错，购物和生活娱乐需求非常多样化，所以我们对这个区域的主要消费者进行了细分，让我们的商业既能满足时尚小白领、商务“金领”的购物、宴请、休闲聚会需求，也能带给周边老百姓以全新的购物视野，让他们有更新奇的“逛街”体验。因此，我们对上海爱琴海购物公园的发展潜力充满了信心!

此外，上海爱琴海购物公园还有一个和传统购物中心最大的区别之处，那就是它的建筑规划“使用率”并不高，也就是我们没有让购物场所填满整个公园，而是把它视为一个供消费者“栖息”的场所，在这里感受到“生活之中，日常之外”的体验惊喜。除了大量艺术品的陈列、室外景致如水景喷泉、花园苗圃等，我们还为消费者和他们的家庭、朋友规划了室内滑雪场、马术中心、图书馆等主题区，让他们能够在这个真正意义上的“公园”之中享受假日。

这才是我们真正所追求的“品质生活”、“慢生活”。

当然，上海爱琴海购物公园并非“异类”，我们只是做了更精准的业态配比，在品牌商业、轻重餐饮、娱乐休闲、儿童游乐等等区域规划上，我们最为看重的，是“国际假日中心”这个定位。以人为本，及人所需，这就是我们目前招商大获成功的“秘诀”。

品质生活新方式:让美好根植于商业

当孙晶晶提到上海爱琴海购物公园最有特色的亮点时，她反复提到一个名字——安藤忠雄。这位被世人成为“清水混凝土诗人”的日本建筑大师最拿手的就是将建筑作品“大隐隐于世”，外表看上去朴实无华的水泥浇筑，让他设计的那些楼宇亭台文艺精致、清雅如诗。

看上去，安藤忠雄的设计理念似乎和珠光宝气的商业购物中心完全不沾边儿。

但恰恰就是他，给上海爱琴海购物公园带来了最具象征意义的特色场景——“光的空间”，一处由新华书店和明珠美术馆组成的占地近4000平米的艺术区。孙晶晶坦言，安藤忠雄先生爱书，他之所以和本案一拍即合，正是因为我们与新华发行集团的合作，把新华书店以“藏书墙”的方式带入购物中心，并使之成为上海爱琴海购物公园的标志性场所的理念，打动了安藤忠雄先生。

从我们常挂在嘴边的“美学”角度来看，安藤忠雄无异于一位极具个性的建筑匠人，他的美学是化繁为简，是还原生活本真，追溯物质的本源，美好生活应从“真善美”开始，由“真善美”去传递。这就是安藤忠雄，这正是红星、新华与其价值观的相似之处。

因地制宜 精准定位:红星商业与城市共成长

经历了发迹、阵痛，再崛起，再阵痛的中国商业地产，是名副其实的风云莫测，它的诡谲多端，让不少中小型地产商望而却步，有些及时退市避免了债务危机，有些则草率抽身错过了爆发良机。把握这让人避不可及的“钱塘潮”式发展脉搏，精准定位产品线，却是红星地产的“拿手好戏”。

孙晶晶表示，红星地产会针对不同地产、不同领域的商业发展阶段，以及不同地区的消费理念和消费能力进行消费者画像。尽管几乎成熟的地产商都会做用户画像，但偏离现实的“妙笔生花”常有，高估地区商业的发展潜力，这种事情屡见不鲜。而红星集团在商业地产商的做法是因地制宜、量体裁衣、精耕细作，并且与政府步调一致，协同政府服务于民，绝不盲目乐观，也不悲观卸责，脚踏实地的走好红星商业地产在中国的每一步，这是一个艰深、但却格外振奋人心的过程。

深耕细作 系统化科学运营

作为全国商业的制高点，上海拥有着无与伦比的内外资环境优势，然而一个商业品牌想要在这里站稳脚跟，开枝散叶、繁茂长盛，自然也不能把上海和国内其它城市同等对待，势必要用不计投入的“精耕细作”、全盘考量各种运营奇招，才能卷动这一片“魔都”风云。

所以面对上海市场，孙晶晶和她的团队首先想到的是引入有现实魔力的大数据技术。

一套运营大数据系统在项目建设初期就纳入规划，通过多接口的数据采集，上海爱琴海购物公园的运营团队能够获取不同层次消费者的有效数据，通过对数据专业的分析解读，进一步准确了解消费者结构、销售贡献结构、会员忠诚度，顾客动静态特征等，并以此为基础，精准细化经营决策，提高运营效率。孙晶晶始终相信“千里之行始于足下”，红星商业地产的未来，需要踏踏实实从每一个城市、每一组数据、每一个商业环节开始做起。

最后，有关“轻资产”这个面对红星、万达、万科等地产大鳄时的热门话题，孙晶晶谈到每个企业在不同的发展阶段都会选择最适合自己的经营战略，轻资产也好，重资产也罢，我们都会从宏观收益的角度去考量商业地产的退出机制，这种“收益”既包括集团经济利益，也包括社会利益和行业利益，而“轻资产”的模式给予了我们以及整个商业地产业界更多的选择空间。仅就上海爱琴海项目而言，红星地产之所以可以选择自运营，我们多年在商业领域的积累、商业管理团队的成熟、外部协作资源的完备都是先决条件。同样是自运营，我们可以设计不同的商业业态来满足不同城市的产品线和最终消费者，为他们创造自由舒适、开放共享、身心具足的休闲购物假日中心。